中建政研

债务严监管形势下城市更新和片区开发及BTO模式实务操作专题培训班

【课程背景】

近期，北京市就城市更新行动发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号，下称“ 10号文”）及四个配套实施细则〔统称“ 配套细则”，分别为《关于首都功能核心区平房（院落）保护性修缮和恢复性修建工作的意见》（京规自发〔2021〕114号）、《关于老旧小区更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕120号）、《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕139号）、《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕140号）。10号文及四个配套细则聚焦六类更新方式——老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房（院落）更新以及其他类型，同时明确了城市更新行动配套的规划政策、土地政策及资金政策。

继《深圳经济特区城市更新条例》后，8月25日，上海市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过《上海市城市更新条例》，作为上海创制性地方法规，为城市更新正名。上海、北京、深圳作为全国一线城市，相继出台城市更新的系列政策，标志着城市更新已进入新发展阶段。

为防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题，住建部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）。可见，全国地产行业呈现出越来越明显的“存量化”“产业化”“金融化”特征的时代，随着全国城市化进程的不断加快推进，城市更新作为一项重大而复杂的系统工程，现有的管理方式已远远不能满足未来高质量发展的要求。

为了帮助政府有关部门、平台公司、各金融机构、参与政府项目的央企、国企、民企及投资类企业系统学习掌握政府融资体制机制的转变、地方政府项目的谋划与落地、详解各级政府可使用的最新投融资工具，做好项目风险管理以及最新政策工具的实务提高地方经济可持续发展能力，北京中建政研信息咨询中心举办专题培训班。

【课程内容】

第一天

一、国家政策及各地政策解读

1.国家最新土地管理法解读

2.住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》解读

3.四项底线解读-拆旧拆建等

4.一线城市政策-京沪广深

5.二线城市政策-长沙、成都、昆明等

6.国土空间规划下城市更新的破局方向

二、BTO模式全流程实务与案例

1.三普、三划、三代、三会、三资、三业的“六个三”方法/论

2.社会资本如何参与城市更新项目，实现双赢？

3.引入社会资本,如何实现公益与商业平衡

4.BTO模式融资问题要点分析

5.未来老旧小区“换新”后的运营问题

6.城市更新中的产业导入及产业合作

7.案例解析

三、城市更新项目价值判断

四、城市更新项目报批报审

1.城市更新准入条件解读

2.城市更新前期开发报建核心风险点梳理

（1）范围划定的风险管理

（2）分期线确定的风险管理

（3）总规、土规、控规的风险管理

（4）拆迁安置的风险管理

（5）金融机构关注的风险及控制要点

3.城市更新报建关键环节审批突破策略及案例解读

4.城市更新项目四证办理手续及开发报建技巧

五、城市更新项目前期操盘要领（作为一个合规的城市更新项目总，如何操盘？）

1.城市更新项目基本情况的深入调研及评估

2.项目团队组建及前期工作部署

3.启动意愿征集委托和谈拆同步进行

4.报批立项流程分解及要点分析

5.专项规划申报流程说明及制作要点分析

6.项目拆迁过程中的流程梳理及要点分析

7.业主旧改法律关系的确认及相关法律文书的拟定

8.项目谈判及拆迁核心难点分析与破解方法

9.城市更新项目案例分析和总结

案例一、老旧小区城市更新报批要面临的核心问题思考

1.是报棚改，还是报城市更新？

2.是报单个项目，还是报片区统筹更新？

3.是先拿合法进入身份，还是先调进拆除重建区？

4.是自下而上一层一层报，还是找个高层关系从上往下推？

5.拿什么作为报批敲门砖，是意愿，还是产业，抑或是贡献？

6.是依托沟通渠道自己报，还是外包有“料到”者拿批文？

案例二、某一线城市的城市更新项目解析

1.项目老屋村认定

2.项目历史遗留用地处置

3.项目专规审批

4.如何做好居民（企业）关系及签约拆迁

5.搬迁谈判的关键要领

第二天 

一、地方政府隐性债务与片区开发、城市建设运营  

1.化解地方政府隐性债务

2.政府投融资和债务管理的源头

3.隐性债务的认定原则

4.近期一些文件回顾解析

5.合规的投融资模式有哪些？

二、“管委会+平台”模式实施片区开发项目的应用  

（一）“管委会+平台”操作模式简述

（二）“管委会+平台”模式中管委会与平台公司的核心权责界定

（三）平台公司的转型与重组

（四）平台公司如何介入园区一二级开发从而实现上市的目标

（五）ABO模式在园区开发项目中的应用

 1. ABO模式合规性分析及市场化融资运用要点

 2. 在片区开发项目中，“ABO+投资人+EPC”模式相结合的要点分析及操作流程安排

 3. 片区综合开发ABO模式如避免政府“固化支出”？如何设置“绩效评价”？

 4. 片区开发中ABO模式中如何进行土地收储整理？如果合规使用土地出让收入？

（六）片区开发项目如何包装合规经营性现金流进行市场化融资

（七）相关案例分享

三、社会资本方市场化投资片区开发项目的应用  

（一）《政府投资条例》的配套安排

（二）政府投资与企业投资在片区项目中的比较与应用

（三）如何运用企业投资模式市场化承接片区开发项目

（四）真假“投资人+EPC”模式如何判断

（五）“投资人+EPC”模式在片区开发项目操作的合规性要点

（六）“投资人+EPC”模式下收益性分析，投资者出资、退出风险分析及案例

（七）“投资人+EPC模式”政府补贴择怎么补才合规

（八）平台公司+社会资本方市场化投资模式下资源补偿的应用

（九）相关案例分享（社会资本投资片区开发项目高度依赖项目自身的盈利能力和社会资本的资金筹集能力）

四、片区开发项目的融资分析  

（一）片区开发项目融资的主要特点

（二）项目资本金的难点与解决思路

（三）土储基金在片区开发项目的创新运作模式

（四）片区开发项目采用综合实施模式的案例解析

（五）“以租代建”、“建办分离”等模式资本性支出转化为经常性支出增信的应用

（六）以投资促进产业导入的模式分析

五、TOD与XOD模式实操要点及经典案例解析    

（一）TOD模式要点

 1. TOD模式的主要理念

 2. T+TOD的理念

 3. “三位一体”的前期工作

 (二）TOD、XOD模式典型案例

（三）XOD模式典型案例

（四）实施XOD模式的要点

 1. 如何总体谋划？

 2. 长期价值眼光？——做时间的朋友

 3. 多大辐射空间范围？

 4. 参与主体和责权利分配？

 5. 项目资金平衡和投融资方案设计？

六、基建供应链金融    

1.基本问题讨论 

2.供应链金融平台与数字化债权 

3.保理 

4.供应链金融资产证券化

第三天

一、经济数据分析

1.最新经济数据回顾

2.如何理解中央政治局会议精神

3.现阶段为何出现“双减”、“居者有其屋”、“防范游戏沉迷”等政策落地

4.重点分析“专精特新”

二、土地开发全流程解析

1.土地一级开发三阶段

2.前期手续阶段关键事项

3.组织实施阶段关键事项

4.土地二级开发范围

5.二级开发各阶段-可研、审批等

6.土地开发实施证件-使用权、拆迁许可证、选址、方案设计等

7.土地三级开发

8.地产、产业模式案例介绍-张江与金地等

三、现阶段城市更新的方式

1.综合整治为主的城市更新收益构成及来源

2.拆除重建为主的城市更新收益构成及来源

3.更新流程细解

4.融资方式选择

四、银行视角下的城市更新与三旧改造融资方案

1.如何做好拆迁环节贷款选择

2.重建新建二级开发的贷款如何对接

3.股权投融资方式

4.一二级联动方式及分离方式

5.某城市更新融资案例

五、银行视角下城市更新项目融资要点解析

1.融资方式的选择-ABO、PPP、采购等

2.15号文后如何规避隐性债务, 项目投融资应对实操

3.地产企业的“三道红线”

4.产业勾地的选择方式

5.如何做好产业对接

6.银行参与产融结合趋势分析

【参会对象】

（一）企业：谋求战略转型的大型房建、基建企业，综合城市运营商，大型工商产业企业，各类专业服务运营商，规划设计研究单位等

（二）政府：地方政府财政、发改、住建及PPP项目的主管部门人员，各类高新区、开发区管委会领导及核心管理人员等

（三）投融资方：各类金融机构，各地方平台公司负责人，政企合作综合开发项目财务或者战略投资人

（四）金融机构、运营公司、银行等其他人员

【培训费用】

收费标准：

培训费A：4980 元/人（费用含会务费、资料费、税费）；

培训费B：7480元/人 （费用含会务费、资料费、税费、证书工本等）；学员完成全部课时，经培训考试合格后由中国国家人事人才培训网、北京企业管理咨询协会颁发《投融资管理师》证书。